原创证券市场周刊12-09 18:15

摘要: 本溪绿地的资管违约并非个案,绿地在东北的债务还未引起市场足够的重视。

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本溪绿地的资管违约并非个案,绿地在东北的债务还未引起市场足够的重视。

 

本刊记者  杨现华/文

 

一边是蒸蒸日上的业绩,一边是跌跌不休的股价,这样的景象就冰冷地呈现在绿地控股(600606.SH)面前。这个市值一度超过3000亿元的地产龙头,如今已经跌至不足千亿元市值。

 

日前,绿地控股再度被曝出债务违约。如果说当初的云峰债违约只是牵连到了绿地控股,如今东北子公司担保的债务出现违约,则直接将绿地拉下了水。

 

事实上,绿地控股早在2016年就出现了东北债务违约问题,有的违约甚至超过了一年。在发债受阻、定增一拖再拖后,绿地控股长期债务陆续到期,公司如何应对接下来的偿债高峰呢?

 

本溪绿地资管违约

8月7日,利得资本管理有限公司(下称“利得资本”)发布公告,利得资本-绿地山水城1号和2号资产管理计划终止,不过投资人并未如愿拿到本息。究其原因,则是因为绿地控股所辖的本溪绿地实业(集团)股份有限公司(下称“本溪绿地”)出现了违约。

 

利得资本-绿地山水城1号和2号的规模分别为1.3亿元和7000万元,所募集资金全部用于本溪绿地的“绿地·山水城”项目。

 

由于融资方未能按时偿还本息,两个资管计划到期终止后,作为管理人的利得资本已经将本溪绿地告上法院。

 

在此之前的6月22日,利得资本-绿地山水城3号资管计划已经提前终止,该资管计划募资1220万元,存续期两年,绿地辽宁投资建设控股集团有限公司(下称“辽宁绿地”)为担保方,募资同样投向于本溪绿地。

 

由于本溪绿地违约,该资管计划只能提前终止,仅收回了46万元的借贷利息。实际上,早在年报时,利得资本就披露上述资管计划出现违约。

 

年报显示,本溪绿地应于2016年12月20日支付利得资本-绿地山水城1号和3号资管计划的四季度利息,但直至9天后才予以支付;2号资管计划违约就更加明显,2016年三、四季度的利息都没有支付。

 

2017年一季报显示,到期的1号资管计划并没有收到本息,利得资本则宣布由于本溪绿地欠息且存在多笔违约行为,2号和3号资管计划全部提前到期。

 

对于年收入超过2000亿元的绿地控股来说,区区2亿元左右的违约似乎不值得一提。不过,当所有的违约都指向本溪山水城的时候,情况恐怕就没有那么简单了。回溯绿地控股的年报不难发现,绿地在东北的子公司早已经陷入困难中。

 

失控的东北债务

本溪山水城的销售情况其实非常理想。绿地控股年报显示,2016年,本溪山水城可供出售面积12.87万平方米,已经预售面积11.6万平方米,去化率达到了90%以上。

 

而绿地控股2015年借壳上市收购书则显示,彼时山水城项目可售面积只有8.58万平方米,已经预售面积为2.61万平方米。也就是说,本溪山水城项目是从2015年才开始正式规模预售的,并且公司也取得了不错的销售结果。

 

根据绿地控股2016年年报,本溪山水城项目投资规模达到48.22亿元,项目规划计容建筑面积达到99.09万平方米,而绿地控股700余个项目中超过百万平米的大盘也不过5个。

 

绿地控股借壳时披露的信息显示,本溪山水城分7个地块,最早的2015年8月底就需完工,而稍晚的将集中于2017年10月完工。然而,在公共信息平台上,绿地因为资金问题使本溪山水城陷入停工的传闻不绝于耳,大量已经交付购房款的业主迟迟无法拿到新房而走上了上访的道路。

 

那么,本溪绿地到底遇到了什么问题呢?从绿地控股的年报来看,公司的东北业务确实遇到了极大的问题,资金紧张是不言而喻的事实,与欠下利得资本的逾2亿元类似,公司在东北已经欠下数亿元贷款。

 

本溪绿地是绿地控股的二级子公司,其大股东辽宁绿地是绿地控股的一级子公司,而辽宁绿地目前的违约已经不止一起。

 

年报显示,截至2016年年末,辽宁绿地已经逾期未偿还的长期借款共有4笔,合计总额为4.2亿元,其中未偿还本溪市市区农村信用合作联社1.7亿元,逾期11天;中信信托的2亿元逾期4天;锦州银行沈阳八王寺支行的一笔1000万元逾期了17天,另一笔4000万元的借款已经长达522天,如果2017年半年报时仍未偿还,意味着这笔贷款逾期将接近两年,显然这不是资金周转问题而是恶意拖欠了。

 

正常情况下,长期借款一般用于公司的地产项目开发。如果项目建设进度或者销售情况不理想,公司出现资金周转困难尚可以理解的话,那么用于公司日常运营的短期借款也出现大面积逾期不还的话,是否说明公司的经营确实遇到了严重的问题呢?

 

截至2016年年末,辽宁绿地已逾期未偿还的短期借款总额为6300万元,其中本溪禾丰村镇银行800万元和500万元的两笔借款已经分别逾期了154天和189天;锦州银行沈阳八王寺支行的5000万元逾期了127天。

 

长短期借款全部逾期,不管公司承认与否,辽宁绿地显然遇到了经营上的困难。

 

对此,绿地控股相关负责人对《证券市场周刊》记者表示,本溪山水城将按原计划交房,辽宁绿地的违约问题正在解决。

 

不仅如此,有本溪金昌石油化工有限公司负责人在网上投诉,本溪绿地2011年建设“绿地·山水城”项目,该公司所有土地房屋属于征收范围;但是在公司2014年签订协议后,本溪绿地却没有履约,拆迁补偿至今没有到位,停工3年的金昌石化早已陷入困顿,绿地似乎选择了视而不见。

 

无论是对资管计划的违约,抑或是对银行、信托公司的拖欠,绿地控股在东北实实在在遇到了危机;对于负债率超过85%的绿地控股来说,债务危机的任何闪失都将给公司带来难以估量的影响。

 

债务隐忧

在A股上市的130余家地产公司中,剔除预收账款影响后,2015-2016年,绿地控股的资产负债率都跻身前十。如果与销售规模相仿的行业龙头相比,绿地控股的负债率更是遥遥领先。

 

A股上市的地产公司中,年销售收入超过千亿元的仅有3家,万科A(000002.SZ)2015-2016年的负债率只有65.81%和70.92%,保利地产(600048.SH)分别只有64.19%和62.2%,而绿地控股分别为85.07%和86.27%。

 

2015年才借壳上市的绿地控股并不是上市后负债率才陡然猛增的。根据重组报告书,剔除预收账款的影响后,绿地2012-2014年的资产负债率分别为80.58%、84.87%和 84.52%。也就是说,上市后的绿地不但没有借助资本市场降低负债率,借贷规模还进一步走高。

 

让投资者稍感欣慰的是,绿地控股的短期借款规模不大,2016年年末为249.4亿元,长期借款为1530.32亿元,即使遇到暂时的困难,公司的借款不存在短期集中兑付的危险。

 

不过,2016年年末,公司一年内到期的非流动负债有705.98亿元,较上一年增长超过300亿元,主要就是由于一年内到期的长期借款增长逾224亿元所致。

 

借新还旧是地产公司惯用的办法,长期借款到期只能由长期借款来补偿,如果长期借款短期化无疑增加公司的财务风险。在资金面宽松时,发放债券获得低成本的资金无疑是一个好办法。可对于绿地控股来说,由于“云峰债”的影响,公司债这条路暂时走不通。

 

云峰集团发债时,绿地是其控股股东,而后来绿地放弃云峰集团间接致使其遭遇借贷收紧,债务危机由此点燃了导火索。虽然绿地与云峰债并没有直接牵连,但公司发债却开始遇到阻力。

 

2016年4月1日,绿地控股发布公告,公司100亿元公司债获得监管放行,有效期12个月,距离2015年12月和2016年3月公司分次完成共计200亿元的公司债发行还不到1个月时间。

 

与前述200亿元公司债获批后迅速完成发行不同,此次100亿元公司债获批后,绿地控股迟迟没有推进发行事宜,直至到期后无疾而终。

 

与发债暂时缓解债务相比,定增募资则不用担心偿还问题。2015年12月,完成上市不久的绿地控股就推出了301.5亿元的定增计划。随着再融资的收紧,公司缩减近半至157亿元,随后再次缩减至110亿元,而且至今这笔定增仍然毫无进展。

 

发债无门、定增遇阻,到期的长期借款不断攀升。以应付债券为例,绿地2017年到期的债券合计金额为72.31亿元人民币和3.04亿美元,如果完成计划的100亿元公司债,恰好可以覆盖上述到期债务。如今公司该如何应对呢?

 

上述负责人表示,受再融资新政影响,行业发债出现困难,公司将通过定增和资产证券化降低负债问题。